Tabela SAC ou PRICE?

17/07/2022 - Qual sistema de amortização escolher no financiamento imobiliário?

O mercado imobiliário está se reaquecendo e a maioria das pessoas busca por financiamentos para a compra do imóvel e, ao analisar as opções, se depara com dois sistemas muito comuns de cálculo: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela PRICE. Ou seja, diante destas opções, é muito importante entender as diferenças para tomar a melhor decisão.

No SAC a amortização do saldo devedor acontece de forma constante, como o próprio nome já diz: sistema de amortização constante. Como o valor da amortização é constante, as prestações serão decrescentes, uma vez que o saldo devedor será reduzido a cada parcela.

A título de exemplo, veja abaixo a simulação das três primeiras prestações de um financiamento de um imóvel de R$ 1 milhão, por 30 anos (360 meses), considerando uma taxa de juros de 8,6395% ao ano e entrada de R$ 200.000,00. Financiando R$ 800.000,00 em cada um dos sistemas.

Sistema SAC

PARCELA	PRESTAÇÃO	JUROS	AMORTIZAÇÃO	SALDO DEVEDOR
1	R$ 7.981,89	R$ 5.759,67	R$ 2.222,22	R$ 797.777,78
2	R$ 7.965,89	R$ 5.743,67	R$ 2.222,22	R$ 795.555,56
3	R$ 7.949,89	R$ 5.727,67	R$ 2.222,22	R$ 793.333,34

Já na Tabela PRICE, também conhecida como sistema Francês, o que se mantém constante é o valor da prestação e a amortização cresce com o tempo, à medida que o saldo devedor diminui e, consequentemente, os juros caem.

Tabela PRICE

PARCELA	PRESTAÇÃO	JUROS	AMORTIZAÇÃO	SALDO DEVEDOR
1	R$ 6.230,57	R$ 5.759,67	R$ 470,90	R$ 799.529,10
2	R$ 6.230,57	R$ 5.759,28	R$ 471,29	R$ 799.054,81
3	R$ 6.230,57	R$ 5.752,86	R$ 477,71	R$ 798.577,10

A grande diferença entre os dois sistemas é que no SAC, devido à parcela inicial maior, a redução do saldo devedor é mais rápida do que no sistema PRICE.
Nos exemplos apresentados, a amortização na Tabela PRICE começa em R$ 470,90 e no SAC em R$ 2.222,22. Dessa forma, é possível verificar que a redução do saldo devedor ao longo das parcelas é menor na PRICE do que no SAC. Ou seja, ao final, isso provoca uma diferença no valor total pago em cada um dos sistemas de cálculo. Portanto, no SAC a redução do saldo devedor é maior no começo do contrato, o que torna a 1ª prestação do financiamento maior do que na Tabela PRICE, quando considerada a mesma taxa de juros.

PRICE		SAC
R$ R$ 2.641.379,54		R$ 2.092.439,35
VALOR TOTAL PAGO		VALOR TOTAL PAGO

O QUE DEVE SER LEVADO EM CONSIDERAÇÃO?

É importante salientar que o valor apresentado na simulação é um valor nominal. Ou seja, deve ser levado em consideração em uma simulação mais detalhada, o valor do dinheiro no tempo. Nesse sentido, a diferença da prestação na tabela SAC e PRICE, durante o tempo, poderia ser aplicada em investimentos, promovendo mudanças na diferença final. Portanto, é possível afirmar, a partir do exemplo apresentado, que o valor de juros pagos é menor na tabela SAC devido à sua característica.

Conclui-se, assim, que os sistemas possuem características distintas. No Sistema SAC a prestação será maior no início, o que poderá comprometer significativamente o orçamento. Já na Tabela PRICE, são pagas prestações menores e constantes, o que pode dar mais segurança para algumas pessoas. No SAC as parcelas são maiores no início, porém, decrescentes, até um momento que as prestações se igualam e depois a relação se inverte, comparada a PRICE. Vale lembrar ainda que para quem tem a intenção de antecipar a quitação do Saldo Devedor, o SAC se mostra mais interessante, uma vez que prestação inicial é mais alta e amortização constante, que faz o saldo devedor cair mais rapidamente. Portanto, o melhor a fazer é se planejar para uma compra tão importante e escolher aquele sistema que considera mais adequado para o seu momento de vida, objetivo e orçamento. Planeje-se e seja feliz!

Fonte: Willians de Alencar Brandão

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